매매단가가 높은 상업용 부동산 또는 사업용도로 사용할 토지거래에 있어 구매자가 GST등록이 되어있는 사업자라면 매매가격의 15% 에 해당하는 GST를 판매자에게 지급한 후, 자신의 GST신고기간에 거래를 신고함으로 IRD로부터 GST부분을 돌려받게 된다. 반대로 GST가 등록된 판매자는 구매자로부터 받은 GST금액을 자신의 GST신고기간에 맞춰 IRD에 납부하게 되며, 두 거래가 큰 시간차 없이 마무리되면 GST의 전달자 역할을 한 IRD에게는 어떠한 이익과 손해도 발생하지 않는다. (물론 판매자와 구매자가 GST를 청구하고 납부하는 시간차에 따라 약간의 이자수입 또는 이자비용이 발생할 수 는 있다.) 그러나, 구매자의 GST청구 이후 판매자의 고의적인(?) 파산으로 GST의 납부가 이뤄지지 않는경우, IRD는 해당 GST에 대한 부담을 떠 안아야 한다. 이를 피닉스 사기 (Phoenix fraud)라고 하는데 정부는 이와같이 정부재정에 심각한 타격을 주는 피닉스 사기행위를 방지하기 위해 토지가 포함된 물품 또는 서비스 거래에 GST영세율(zero-rated)을 의무적용하는 법령을 제정, 2011년 4월 1일부터 시행에 들어갔다.

구체적인 시행내용은 다음과 같다.

토지, 또는 토지를 부분적으로 포함하는 매매거래에서 판매자와 구매자가 GST등록이 되어있고, 해당 물건을 구입한 뒤 사업용도로 사용하려는 의도를 가지고 있다면 GST등록 판매자는 해당거래에 반드시 GST영세율을 적용하여야 한다. ‘토지’에 대한 정의에는 대지위에 세워진 건축물과 함께 부동산에 대한 권리도 포함되나, ‘상업용 임대차권’는 제외된다. 그러나 매매된 물건이 주거용으로 사용될 경우에는 GST영세율 의무적용에 해당되지 않는다. 위의 조건들은 매매가 완료되는 시점 (time of settlement)에서 모두 충족되어야 하며, 조건이 충족되지 못하면 일반 GST율(15%)을 적용해야 한다. 간혹 매매된 물건 전체가 사업용도로 사용되지 않는 경우도 있으나 여전히 GST영세율 적용이 가능하며 차후 비사업용도로 사용되는 비율만큼 GST를 조정하여 IRD에 납부하면 된다.

판매자는 GST영세율 적용에 기준이 되는 ‘구매자의 GST등록여부’와 ‘구입 부동산의 사용의도’를 구매자로부터 서면으로 확인받아야 하며, 구매자가 허위 또는 실수로 사실과 다른 정보를 제공한 경우에 발생할 수 있는 문제에 대해서 책임을 지지 않는다. 다시 말하면, 판매자가 구매자로부터 구매자의 GST등록여부와 구입 부동산이 사업용도로 사용될 것이라는 것을 서면으로 확인 받았다면 답변의 진위여부나 구매자의 사정에 따른 변경과 관계없이 판매자는 해당 거래를 GST 영세율로 처리할 수 있다. 만약 구매자가 해당 정보의 서면제공을 거절하거나 고의로 지연시킬 경우, 판매자는 해당거래에 일반 GST율을 적용해야 하며, 구매자의 GST등록여부나 사용용도에 대해 확신이 없는경우, 일반 GST율 적용과 함께 부동산 표준계약서의 매매금액 기재부분에 ‘plus GST if any’를 선택하는것이 바람직하다.

이 외에도 판매자는 구매자의 이름과 주소, GST 번호, 거래물건에 대한 설명과 거래가격에 대한 자료를 기록, 보관하여야 한다.

사례1.

오클랜드 중심가인 뉴마켓에서 하우스맥주를 생산하는 ‘옥토버훼스트’는 최근 갑작스런 하우스맥주 수요증가를 감당하기 위해 생산시설 확장을 결정하였고, 이에따라 오클랜드 근교에 사업부지를 확보, 2011년 7월 1일에 매매계약을 체결할 예정이다. 해당 부지에는 2층 규모의 작은 건물도 있으며 ‘옥토버훼스트’는 이 건물을 사무실과 매장으로 이용할 계획이다. ‘옥토버훼스트’와 판매자는 모두 GST등록 사업자이다. 새로 시행된 토지거래에 대한 GST 영세율(Zero-rated) 규정은 ‘옥토버훼스트’의 사업부지 구입에 다음과 같이 적용될 수 있다.

• ‘옥토버훼스트’의 사업부지 구입거래에는 ‘토지’가 포함된다.
• ‘옥토버훼스트’와 사업부지 판매자 모두 GST등록 사업자이다.
• ‘옥토버훼스트’는 사업부지와 부지내의 건물을 구입하여 하우스맥주 생산설비 확장과 사무실, 하우스맥주 판매매장으로 사용할 것이므로 ‘사업목적’ 구입요건을 충족한다.
• ‘옥토버훼스트’는 해당 사업부지와 건물은 주거용으로 사용할 의도가 없다.
  

따라서, ‘옥토버훼스트’와 판매자간의 매매거래에서는 GST영세율을 적용해야 한다.

사례2.

GST등록사업자인 ‘푸르메건설’은 최근 지속되는 주택시장 침제와 금리인상으로 인해 택지개발을 목적으로 구입했던 알바니 외곽 지역의 토지를 피지에서 온 사업가 허 모씨에게 매각하기로 결정하고 2011년 7월 1일 매매계약을 체결할 예정이다. 부동산 중개업자는 ‘푸르메건설’ 담당자에게 이번 거래에 GST영세율을 적용하여 GST를 주고받아 신고해야 하는 번거로움을 없앨 수 있다고 귀띔해 주었다. 그러나 ‘푸르메건설’은 구매자의 GST등록여부와 구입 후 토지에 대한 사용용도에 대한 정보가 없는 상태이므로 현재 이번 거래의 GST영세율 적용여부는 불확실하다. 이 경우 ‘푸르메건설’은 다음과 같은 절차를 구매자에게 요청함으로써 GST영세율 적용여부를 판단할 수 있다.

구매자인 허 모씨는 법적으로 ‘푸르메건설’에게 1) GST등록여부, 2) 구매물건을 사업용도로 사용할 것인지 여부와 3) 구매한 물건을 주거용으로 사용하지 않을 것이라는 사실을 서면으로 전달해야 한다. 해당 조건들이 매매가 완료되는 시점 (time of settlement)에서 모두 충족되어야 GST영세율 적용이 가능하므로 허 모씨는 2011년 7월 1일까지 위의 조건들에 대한 답변을 통지하여야 한다.한편, ‘푸르메건설’은 부동산 중개업자에게 뉴질랜드 부동산 협회 (The Real Estate Institute of New Zealand)에서 제공하는 부속서류(addendum: GST영세율 적용조건을 예/아니오로 확인할 수 있는 서류)를 매매계약서에 포함시켜 구매자가 완성하도록 요청할 수도 있다.‘푸르메건설’은 허 모씨로부터 받은 서면확인서를 가지고 GST영세율 거래를 진행할 수 있으며 확인서의 내용에 대한 사실여부를 검증할 의무는 없다.

마지막으로, 매매완료 후 이미 판매자와 구매자 모두 GST신고를 통해 GST납부와 환급을 마친 상태에서 GST영세율 거래를 일반 GST율 거래로 잘못처리한 것을 발견했다면 판매자는 구매자가 지불한 GST금액에 해당하는 크레딧 노트(credit note)를 발행하여 거래금액을 조정함으로 마무리할 수 있다. 반대로, 구매자가 GST등록이 안된 상태에서 실수로 GST영세율을 적용한 경우, 구매자는 매매계약 당시 GST등록사업자 였던 것으로 간주되어 GST등록을 반드시 해야하며, 잘못된 GST처리에 따른 이자와 벌금을 내야한다. 추가로, GST등록이 간주되는 기간동안에 발생한 수입에 대해서는 GST를 정산하여 납부해야 하나 발생한 비용에 대해서는 GST청구가 불가능하다. GST납부금을 정산한 뒤 구매자는 다시 GST등록 취소신청을 할 수 있고 이 경우 매출 GST조정(output tax adjustment)을 통해 구매 시 발생한 GST를 납부해야한다.

위의 글은 일반적인 세무 정보의 전달을 목적으로 쓰여진 글입니다. 실제적인 세무사례들은 아주 작은 요인에도 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않고 위의 글에 따라 행한 결과에 필자는 책임을 지지 않습니다.

-JL Partners 공인회계사 이정교-