부동산 양도세를 계산할 때는 양도가액에서 취득가액을 빼고, 거기에 기타 필요경비 등을 차감해서 나온 금액에 일정 세율을 곱한다. 그런데 건물 취득 당시의 매매계약서를 잃어버려서 취득가액이 얼마인지 알 수 없다면 어떻게 양도소득세를 계산해야 할까?
세무회계전문사이트 비즈앤택스(www.bizntax.com)는 “부동산 취득가액을 알 수 없을 때는 비슷한 시기 비슷한 자산의 매매사례를 기준으로 삼거나, 감정가액의 평균액 또는 기준시가에 따라 환산하는 방법 등을 활용할 수 있다”고 설명했다.
비즈앤택스에 따르면 장부나 매매계약서, 영수증이나 그 밖의 증명서류로도 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없을 때는 다음의 추계방법을 순차적으로 적용하여 취득가액을 산정할 수 있다.
우선, 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성이나 유사성이 이는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 기준으로 삼는다. 매매사례가액도 없을 경우에는 감정가액의 평균액을 활용할 수 있다.
양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성 있는 것으로 인정되는 감정가액이어야 한다.
매매사례나 감정가액도 없는 경우에는 환산가액으로 계산한다. 즉, 양도하려는 부동산의 취득 당시 기준시가와 양도할 때의 기준시가의 변동률이 얼마나 되는지를 계산하여 양도가액에 적용한다.
양도할 때의 기준시가가 취득 당시의 기준시가보다 2배가 올랐다면, 부동산 양도가액의 1/2이 취득가액이 되는 것이다.
비즈앤택스는 그러나 “이 방법들은 실제 취득가액을 확인할 수 없는 경우에만 적용할 수 있다”며, “실제 취득가액을 알 수 있는 방법이 있음에도 허위로 이 방법들을 사용할 경우 국세청으로부터 세금을 추징당할 수 있다”고 주의를 당부했다. 석병훈 기자