오클랜드 주택 자본가치 평균 9% 하락…중심부 지역 더 큰 타격

오클랜드 주택 평균 가치 129만달러…3년 만에 11만7천달러 하락 

오클랜드 카운슬이 6월 9일 공개한 주거용 부동산 자본가치(Capital Value, 이하 CV) 자료에 따르면, 오클랜드 지역의 주택 평균 CV가 3년 전보다 평균 9% 하락한 129만달러로 집계됐다. 이는 2021년 6월 1일 기준 평가 이후 처음 실시된 재평가 결과로, 많은 주택 소유자들에게 예상 밖의 결과로 받아들여지고 있다.

CV는 매매 시 실제 시장 가격과는 다를 수 있지만, 부동산 구매·판매 및 재산세 산정의 중요한 참고 자료로 쓰인다는 점에서 주목을 받고 있다.

주택 유형별·지역별 가치 변동 뚜렷

오클랜드 카운슬은 2024년 5월 1일을 기준으로 약 63만 채의 주거용 부동산을 재평가했다. 그 결과, 아파트는 평균 12% 하락, 주거용 토지 가치는 13% 하락했다. 반면 라이프스타일 부동산(4%)과 산업용 부동산(5%)은 상승세를 보였다.

지역별로는 변동폭이 다양하게 나타났다.

• 그레이트 배리어 아일랜드는 38% 상승,

• 로드니는 변화 없음,

• 오클랜드 중심부는 외곽보다 더 큰 하락률을 보였다.

• 헨더슨, 매시, 글렌 인네스, 포인트 잉글랜드, 팬뮤어 등의 중심 및 남부 지역은 특히 큰 타격을 입은 것으로 나타났다.

CV 하락의 원인은?

오클랜드 카운슬의 개리 블릭 수석 이코노미스트는 “금리 상승과 경제 사이클의 급격한 변화가 주택 가치 변동에 영향을 주었다”고 설명했다. 실제로 2021년에는 기준금리와 모기지 금리가 사상 최저 수준이었지만, 2024년 5월 기준 기준금리는 5.5%까지 인상, 주택 수요가 위축된 상태다.

부동산 플랫폼 OneRoof의 자료에 따르면, 오클랜드 평균 집값은 2022년 1월 158만달러로 정점을 찍은 이후 하락세를 이어가고 있다.

CV 하락, 세금과 매매 모두에 영향

CV는 재산세 부과 기준이 되는 만큼, 이번 하락은 세금 부과 방식에도 영향을 미친다.
오클랜드 카운슬의 로스 터커 최고재무담당관은 “평균 9% CV 하락을 반영하여, **올해 평균 재산세 인상률은 5.8%**로 결정됐다”고 밝혔다.
예컨대 평균 CV인 129만달러 주택의 연간 재산세는 4,069달러로, 전년보다 연 223달러(주당 약 4.30달러) 증가한다.

터커 담당관은 “하락률이 9%보다 낮으면 더 높은 세금, 높으면 더 낮은 세금이 부과된다”고 덧붙였다.

"CV, 시장가치와 다르다" 경고에도 불구…

전문가들은 이번 CV가 정확한 시장가치를 반영하지 않는다고 강조한다.
Valocity의 웨인 섬 분석가는 “CV는 단지 재산세 분배 목적이며, 주택 시장의 최근 변화는 반영되지 않았다”고 지적했다.

그러나 남부 오클랜드의 부동산 중개인들은 “새로운 CV가 현재의 시장가격과 더 유사하다”는 의견도 제시하고 있다.
레이 화이트 마누카우의 톰 로슨 지점장은 “남부 오클랜드에서는 이미 거래가가 2021년 CV보다 낮은 경우가 많다”며, 일부 지역의 CV 하락은 개발 제한, 홍수 위험 등 환경 요인과도 관련 있다고 전했다.

CV 하락에 따른 불만 고조

오클랜드 카운슬은 오는 7월 1일부터 CV에 대한 이의 신청 접수를 시작한다.
2021년 발표 때에도 9,000건 이상의 이의가 접수됐던 만큼, 이번에는 더욱 많은 반발이 예상된다.

특히 2023년 초 오클랜드 홍수와 사이클론 가브리엘의 피해를 입은 지역에서는 재평가 기준에 대한 불만이 크다.
무리와이 커뮤니티 회장 클레어 브래들리는 “무리와이의 주택 CV 상승은 현실을 반영하지 않는다”며 “카운슬에 감정 재검토를 요구할 것”이라고 밝혔다.

CV 하락, 위기일까 기회일까

부동산 전문가들은 이번 CV 하락이 단기적으로는 집주인에게 불리할 수 있지만, 구매자에게는 기회로 작용할 수 있다고 분석한다.
하코트의 알렉스 던 중개인은 “앞으로 6~9개월간은 CV 이상으로 매매되는 거래는 보기 어려울 것”이라며, “구매자들은 CV를 적정 가격으로 여기고 협상할 것”이라고 전했다.

오클랜드 주택 시장은 여전히 변화 중이다.
이번 CV 결과가 향후 부동산 거래 및 정책에 어떤 영향을 줄지, 시장의 반응은 앞으로 6개월 간 면밀히 관찰될 것으로 보인다.