세입자 달래기…그래도 집 없는 설움
목돈 안드는 전세 대해부
전세대란이다. 계절적 비수기인 여름인데도 전세가가 치솟고 있다. ‘미친 전세’에 세입자들은 불안하다. 다음 계약 때 얼마나 많이 오를지, 그렇다면 어디로 가야 할지 걱정에 밤잠을 설칠 정도다.
4·1대책 렌트푸어 지원방안 후속조치
무주택 서민 주거비 부담 완화에 초점
전셋값이 급등세다. 상승세가 멈추지 않고 있다. 전셋값이 폭등하면서 매매가와 차이가 가면 갈수록 줄어들고 있다. 일부 지역에선 전셋값이 매매가를 넘고 있다.
이 와중에 세입자들의 눈과 귀를 쫑긋하게 하는 ‘상품’이 나왔다. 바로 ‘목돈 안드는 전세’다. 국토교통부는 지난 13일 주택임대차보호법 개정안이 공포, 8월 중 목돈 안드는 전세 대출이 시행된다고 밝혔다. 목돈 안드는 전세는 4·1 대책 렌트푸어 지원방안의 후속조치 차원에서 이뤄지는 것이다.
다양한 선택권 세입자들 주목
기존 전세자금 대출보다 대출금리는 인하하고, 대출한도는 확대함으로써 무주택 서민의 전세금 마련 부담을 완화하는데 기여할 것으로 기대된다. 국토부는 목돈 안드는 전세를 통해 신용대출 성격의 전세자금 대출을 담보대출화해 대출금리 인하 및 대출한도 확대를 도모했다. 집 주인의 성향, 임차인의 소득수준 등을 감안해 무주택 서민에게 전세자금 마련을 위한 다양한 선택권을 제공하는데 주안점을 뒀다는 게 국토부 설명이다.
목돈 안드는 전세의 핵심은 임차보증금 반환청구권 양도방식이다. 기본구조는 세입자가 전세자금을 대출받은 금융기관에게 보증금 반환 청구권을 양도한 경우 주택임대차보호법을 개정해 금융기관에게도 우선변제권을 부여함으로써 전세대출의 담보력을 강화해 대출금리를 인하하고 대출한도도 확대해주는 것이다. 임대차 계약 시 임차인이 전세금을 대출한 금융기관에게 보증금 반환 청구권을 양도한다는 내용의 특약을 정해진 서식에 따라 작성하면 세입자가 전입신고를 하고, 확정일자를 받은 경우 금융기관에 우선변제권을 인정함으로써 전세대출의 담보력이 강화돼 저리로 전세대출을 받을 수 있게 된다.
기존 전세대출보다 금리↓ 한도↑
8월중 출시…6개 시중은행서 취급
전세 신규계약 또는 전세 재계약에 관계없이 모두 취급이 가능하다. 대출 적용대상은 임차인이 부부합산 연소득 6000만원 이하 무주택 세대주이고, 전세보증금이 3억원 이하(지방 2억원 이하)인 경우다. 목돈 안드는 전세는 원칙적으로 3억원까지 대출이 가능하다. 다만 상환능력별 보증한도(부부합산 연소득의 3.5〜4.5배)로 인해 소득에 따라 대출금액이 제한된다. 대출금리는 평균 3% 후반〜4% 초반 수준으로 예상된다. 이는 기존 신용대출금리(6〜7%)보다 약 2〜3%p 인하효과가 있는 것이다.
전세자금보증 대출금리(4% 중반)와 비교하면 약 0.3%〜0.5%p 인하효과가 있을 것으로 기대된다. 여기에 보증료 인하(0.4%→0.2%) 효과까지 감안할 경우 세입자 입장에서 약 0.5〜0.7%p의 체감 인하효과가 예상된다. 목돈 안드는 전세는 6개 시중은행(우리·국민·하나·신한·농협·기업은행)에서 취급한다. 은행별로 8월23일〜27일 사이에 출시될 예정이다.
집주인 담보대출 방식의 목돈 안드는 전세도 출시된다. 대출이자를 세입자가 납부하는 조건으로 집주인이 전세금 해당액을 본인의 주택담보대출로 조달하는 방식이다. 세입자는 신용대출을 받아 전세자금을 마련하던 것을 주택담보대출 금리만 납부하게 된다. 그만큼 대출이자 부담이 줄어들게 된다. 대출 적용대상은 임차보증금 반환청구권 양도방식과 동일하다. 전세 재계약인 경우에만 적용(신규 전세계약 불가)된다. 대출한도도 5000만원(지방 3000만원)으로 제한된다.
금리 3〜4% 수준 2〜3%p 인하효과
집주인의 참여를 유도하기 위해 다양한 세제·금융지원 방안도 마련됐다. 전세대출금에 대한 소득세 비과세, 담보대출 이자 납입액에 대해 소득공제(40%), 집주인의 주택담보대출 규모에 비례해 재산세·종부세 감면 등 세제 인센티브를 준다. 집주인이 전세금 해당액을 주택담보대출로 받은 경우 DTI를 금융회사 자율로 적용토록 하고, LTV도 70%까지 완화했다.
대한주택보증에서 이자지급 보증 상품을 마련해 임차인이 이자납입을 연체하는 경우에 대비한 임대인 보호 장치도 마련했다. 기존 전세금이 있는 전세재계약이 대상이어서 집주인이 손실을 입을 가능성은 없으나, 집주인이 전세금을 대출금 상환용도 등으로 이미 사용해 매월 이자를 대신 납부하기 어려운 경우에 대비한 보증상품도 있다.(보증가입은 선택사항)
대출금리는 주택담보대출금리로 평균 3% 후반〜4% 초반 수준으로 예상된다. 신용대출금리(6〜7%)보다 약 2〜3%p, 전세자금보증 대출금리(4% 중반)보다도 약 0.5%p 인하효과가 있을 것으로 기대된다.
목돈 안드는 전세는 정부의 직접적인 재정투입을 지양하고, 민간 재원(은행)을 활용하면서 제도 개선을 통해 금리인하 등 주거비 부담을 완화하는 것에 의의가 있다. 정부는 “목돈 안드는 전세 도입으로 무주택 서민의 전세금 마련 부담이 완화될 것으로 기대한다”며 “특히 주택기금을 통한 근로자 서민 전세자금 지원대상(부부합산 5000만원 이하)에 해당하지 않거나, 대출한도(1억원)가 작아서 추가 대출이 어려운 무주택 서민에게 도움이 될 것”이라고 밝혔다. 다음은 목돈 안드는 전세 대출에 대한 국토부와의 일문일답이다.
-도입 배경은?
▲정부는 렌트푸어 지원 및 임대차 시장 안정을 위해 노력하고 있다. 행복주택 등 공공임대주택 공급확대와 함께 준공공임대 등 양질의 민간임대주택 공급을 확대해 수급불균형을 해소하고, 임차인의 주거비 부담 완화를 위해 주택바우처 등 다양한 맞춤형 주거지원 대책을 마련하고 있다. 다만 공공임대 확충 등에 시간이 소요되고, 현재 무주택 서민들이 전세금 마련에 어려움을 겪고 있어 목돈 안드는 전세대출 제도를 도입하게 됐다.
-방안 취지는?
▲목돈 안드는 전세 제도의 핵심은 신용대출 성격의 전세자금 대출을 담보 대출화함으로써 대출한도 증액 및 금리 인하를 도모하려는 것이다. 단 집주인 성향 등을 감안해 임차보증금 반환청구권 양도방식과 집주인 담보대출 방식 두 가지 유형을 마련했다.
-전세대출이 과도하게 일어날 우려는?
▲정부는 주택시장 정상화를 통한 전세수요의 매매수요 전환으로 전월세 시장 안정을 도모하고 있으나 시간이 소요되고 있다. 이 과정에서 전세금 마련 부담으로 주거하향 이동, 전세난민 발생 등 무주택 서민의 어려움이 커지고 있어 전세자금 지원은 불가피하다. 다만 지원대상을 무주택자로 한정하고, 소득요건도 부부합산 6000만원 이하로 제한해 과도한 대출 확대를 예방했다.
-대출기관을 6개 은행으로 한정한 이유는?
▲6개 은행을 통해서만 취급하겠다는 것은 아니다. 이번에 법 개정 등 제도개선을 통해 새롭게 개발된 대출상품으로 초기단계에서 안정적인 상품 출시를 위해 현재 주택기금 대출을 위탁 운영하고 있고, 전세자금 대출 경험이 많은 6개 은행을 통해 우선 출시하게 됐다. 향후 대출실적에 따라 단계적으로 확대하는 방안도 검토할 계획이다.
-금융기관에 우선변제권을 부여하는 이유는?
▲금융기관은 주택임대차보호법상 임차보증금 반환청구권을 양도받더라도 우선변제권을 인정받지 못해 대출금리 인하 및 대출한도 확대 효과가 제한적이다. 법 개정을 통해 금융기관에게도 우선변제권을 부여하면 근저당권에 준하는 담보력이 확보, 금융기관의 대출금 회수가능성이 높아짐으로써 저리의 전세자금 대출이 확대될 것으로 기대된다.
-우선변제권 인정이 임대차보호법 취지에 맞나?
▲궁극적인 목표가 전세자금 대출금리 인하를 통해 무주택서민의 주거안정을 지원하는 것으로 임대차보호법 제정 취지에 부합하다. 법논리적으로도 임차인이 갖는 우선변제권을 채권 양수인인 금융기관이 행사하지 못한다는 것은 모순이다.
-집주인들의 거부감이 없을까?
▲집주인 입장에서는 임차보증금 반환 주체가 임차인에서 금융기관으로 변경된다는 점을 제외하고는 실질적인 차이가 없다. 보증금의 일부를 은행으로부터 직접 입금받고 계약 종료시 보증금을 은행으로 반납하기만 하면 된다. 전문성이 높은 금융기관을 상대해야 한다는 막연한 불안감이 있을 수 있으나, 중개업소 등을 대상으로 적극적으로 홍보해 불안감을 해소해 나갈 계획이다.
-우선변제권 인정기관을 은행으로 제한한 이유는?
▲원칙적으로는 금융기관 범위에 대한 제한 없이 모든 기관에게 우선변제권을 인정하는 것이 논리적으로 타당하나 제도초기에 광범위하게 제도적용 범위를 인정할 경우 사채업자 등 악용 가능성 우려가 있어서다.
-임차인 이자연체, 임차 기간 중 기타 비용에 대한 처리는?
▲계약 종료시 은행이 집 주인에게 받은 임차인 몫 임차 보증금에서 연체 이자 등을 제하고 임차인에게 반납해야 한다.
-목돈 안드는 전세 실효성은?
▲집주인 담보대출방식은 전세계약을 갱신하는 경우를 대상으로 하는데, 집주인의 참여를 유도하기 위해 다양한 인센티브를 제공한 만큼 충분히 참여할 유인이 있다고 판단된다. 특히 재계약하지 않고 새로운 세입자를 구할 경우 새로운 세입자를 구하는데 드는 노력과 시간비용 및 부동산 중개비용 등을 감안할 때 기존 세입자와의 유대관계에 따라 집주인이 담보대출 받는 것에 대한 심리적 거부감을 충분히 극복할 수 있을 것으로 예상된다. 집주인이 주택담보대출을 거부하면 임차보증금 반환청구권 양도방식을 통해서도 대출이 가능하다.
-전세 증액계약에만 적용한 이유는?
▲집주인 대출방식은 금융(LTV, DTI 완화)·세제지원이 이루어지므로 가계대출 증가, 재정여건 등을 감안해 증액계약으로 한정했다. 다가구·다세대 주택의 경우 담보대출 가능금액 심사에 약 3주〜1개월이 소요돼 임대차계약기간에 맞춰 대출이 이뤄지기 어려운 점도 고려됐다.
-임대인에 대한 세제 인센티브는 충분한지?
▲집주인의 참여를 유도하기 위해 다양한 세제지원 방안을 마련했다. 전세보증금에 대한 비과세 필요성이 큰 다주택자 등의 경우 본 제도에 참여할 유인이 크다. 세입자를 구하기 어렵거나 기존 전세계약을 유지하고 싶은 집주인의 경우 본 제도에 참여할 수 있을 것으로 보인다.
보증금 반환 주체 임차인→금융기관
-임차인 이자납입 연체 및 임대인 신용도 하락에 대한 방지수단은?
▲세입자가 이자납부 지연시 보증기관이 이자를 임대인에게 지급토록 하는 이자지급 보증 상품을 마련해 제공할 예정이다.
다만 임차인이 이자납입 연체 이후 임대인이 대위변제하기까지 기간 동안 이자연체 정보가 남게 되면 임대인의 신용등급이 하락할 위험이 있으므로, 임대인이 대신 이자를 납입하기까지 약 1개월간 연체정보 등록을 유예토록 할 예정이다.
-보증신청은 누가? 절차는?
▲임대인의 요구가 있을 경우 임차인이 이자지급보증을 신청해 보증상품에 가입할 수 있다. 보증신청을 하기 위해서는 임차인이 보증기관에 보증신청서를 제출해야 한다. 임대인 및 임차인의 편의를 위해 은행창구에서 대출신청 접수와 보증상품 안내를 한다.
