매매계약서 바로알기

부동산 구매에 있어 가장 중요한 것은 작성하게 될 매매계약서의 내용을 정확히 알고 필요하면 충분한 융자의 확보 또는 건축물에 대한 전문가의 소견서 등을 확인할 수 있도록 특별조항을 넣어야 합니다.

이번 호에서는 현재 뉴질랜드에서 가장 보편적으로 사용되고 있는 부동산 매매계약서(ADLS Agreement for Sale and Purchase of Real Estate)(이하 ‘표준계약서’라 함)에 대한 내용을 살펴보고 작성 요령과 함께 주의사항들은 무엇인지 살펴보고자 합니다.

독자의 이해를 쉽게 하기 위해 ‘부동산’ 매매계약서란 용어를 사용하였으나 부동산이라 함은 거주를 목적으로 하는 모든 형태의 주거공간(단독주택, 아파트 등)뿐만 아니라 상업용 건물과 토지 등을 포함하는 포괄적인 의미를 가지고 있습니다. 표준계약서는 위에 언급한 모든 형태의 부동산 매매계약을 체결하는데 있어 유용하게 사용할 수 있지만 특별한 언급이 없는 한 이 글에서는 부동산의 의미를 주택으로 축소하여 설명하였음을 알려드립니다.

제1면

그림으로 삽입된 표준계약서 제1면을 보시면 법적 효력을 갖기 위해 반드시 갖추어야 하는 필수요소들을 기입할 수 있도록 되어있음을 알수 있습니다. 누가, 무엇을(Property), 누구에게(Parties), 얼마(Price)에 매매할 것인가에 대한 내용뿐만아니라 기타 어떠한 내용을 적어야 하는지 살펴보면 아래와 같습니다.

계약일 (Contract Date): 계약쌍방이 모든 계약내용에 동의했을 때 계약이 성립한 것으로 간주하며 이 날을 계약일로 기입합니다. 오늘, 예를 들어, “갑”이 “을”의 주택을 65만 불에 구입하고 싶다는 제안을 했으나 “을”은 68만 불에 매도하겠다고 하여 서로의 의견이 팽팽히 맞서다 내일 최종적으로 66만 불에 합의된다면 계약일은 내일 날짜인 8월 3일로 기입하게 됩니다.

계약자 (Parties): 우리들과 같이 육체와 정신을 가진 인간을 법률상 ‘자연인’이라 부르고 회사법에 따라 만들어진 주식회사 또는 신탁법에 따라 만들어진 신탁 등을 모두 함께 ‘법인’이라 합니다. 자연인, 법인 모두 매매계약 당사자가 될 수 있으므로 계약 당시 우선 소유권자가 누구인지 확인해야 합니다. 부동산등기부등본(Certificate of Title)(*등기부등본 읽는 법은 다음 호에서 다룰 예정입니다)을 확인하면 등록된 실소유자가 누구인지 확인 가능합니다. 매수인이 자연인인 경우엔 신분증을 확인하여 실명(Full Legal Name)을 계약서에 기입합니다. 하지만 법인인 경우엔 서명인이 법인을 대표하여 서명할 권리가 있는지 확인해야 합니다. 서명인의 직함과 함께 실명을 명확히 기재해야 후일 분쟁의 발생을 막을 수 있습니다. 실소유자와 직접 계약을 하지 않고 그들의 대리인이라 칭하는 사람과 계약을 체결하는 경우 정당한 대리권(Power of Attorney)을 가지고 있는지 확인합니다. 간혹 2인 이상이 주택의 소유권자로 등기부등본에 등재되어 있으나 일부 소유권자의 서명이 누락된 경우라면 매매계약이 무효가 되어 예상치 못한 경제적 손실을 감수해야 하는 일이 발생할 수 있습니다.

부동산(Property): 매매의 목적물인 부동산에 대해 명확히 기재해야 합니다. 부동산의 주소(Address)와 함께 토지등록소(LINZ)에 등재된 표제부(Legal Description)의 내용 모두를 정확히 기재합니다. 토지와 건물의 면적은 등기부 등본으로 확인이 가능하며 목적물의 경계선은 등기부등본과 함께 발급되는 간단한 지적도(Diagram)를 참조할 수 있지만 이 자료만으로 경계선을 확인하지 못하는 경우가 많습니다. 따라서 관련 시청이나 구입코자 원하는 부동산의 이웃에게 경계선을 확인하는 것이 필요할 수 있습니다. 가전제품 하나 구입에도 디자인 뿐만아니라 사용설명서를 참조하는데 제1호 재산목록에 해당하는 주택구입은 이보다 더욱 신중해야 할 것입니다. 주택에 대한 종합정보는 관할 관청(일반적으로 시청)을 방문하거나 인터넷을 통해 자료를 담은 CD를 시청에서 구입하여 확인할 수 있습니다.

매매가(Purchase Price): 계약이 성립하지 못하는 가장 큰 이유 중에 하나가 바로 매매가를 쉽게 합의하지 못하기 때문입니다. 최종적으로 합의된 매매가는 수표를 작성할 때와 같이 알파벳 숫자뿐만 아니라 영문(Word)으로 함께 기재함이 원칙입니다.

GST 포함유무: 매도자가 GST(Goods and Service Tax)등록이 되어 있다면 매매가에 GST를 포함시켰는지 계약서에 명확히 기재해야 합니다. 100만불 이상 호가하는 부동산인 경우 GST금액만 수십 만 달러에 해당합니다. 따라서 불명확하게 처리했을 때의 파급효과를 쉽게 가늠해 볼 수 있습니다. (다음 호에 계속됩니다.)

본 칼럼은 뉴질랜드 법률에 대한 이해를 돕기 위한 글이며 독자 개개인을 위한 법률자문이 아님을 밝혀드립니다. 따라서 필자는 글의 내용에 대한 일체의 법적책임을 지지 않습니다.