지난 호를 읽으신 독자라면 상업용 임대차 계약을 체결할 때 반드시 날인증서(Deed of Lease)를 작성해야 함을 아셨을 것입니다. 흔히 작성하게 되는 상업용 임대차 계약의 날인증서(이하 ‘임대차계약서’라 함)는 건물주와 임차인이 지켜야 할 상세한 계약내용을 담고 있습니다. 이번 호에서는 금전적인 것과 직결되는 부분에 대한 설명을 보실 수 있습니다.

임대하는 대상이 건물 전체거나 일부를 임대하는 경우를 막론하고 부대비용 (Outgoings)에 대한 산정을 백분율로 나타내는 경우가 많습니다. 이유인즉 매년 지불해야 하는 금액이 조금씩 변경되기 때문일 것입니다. 상세내역은 제3조항에 따르며 일반적으로 건물에 대한 세금(Rates), 수도요금을 포함하는 각종 공과금, 보험료 등입니다. 하지만 기억하셔야 할 사항은 ‘임대차계약서’는 어디까지나 편의를 위해 관련성 있는 것들을 모두 나열한 것임으로 만일 임차인이 지불하지 않기로 약정한 부대비용이 있다면 줄을 그어 삭제함으로써 그 내용을 명확히 합니다.

임대료 지불과 관련하여 임차인은 임대료를 제때에 지불해야 할 의무가 있으며 이를 위반한 경우 건물주는 미지급분에 대한 이자를 요구하거나 정도에 따라 약정한 임대차계약을 파기할 명분을 갖게 됩니다.

임대기간이 2년 이상인 경우도 대개 임대료 조정을 매년 2년에 한 번씩 하도록 ‘임대차계약서’에 기재된 경우가 많습니다. 예를 들어, 쇼핑몰의 경우 안정적인 사업운영을 위해 4년에서 6년의 비교적 긴 임대기간을 갖는 경우라도 임대료 조정을 2년 마다 하도록 규정해 놓은 것을 흔히 볼 수 있습니다.

사업에 자신이 없으신 분은 아무래도 임대기간을 짧게 잡고 갱신할 수 있는 권리를 넣는 것이 한 번에 임대기간을 장기간 정하는 것보다 유리합니다. 이유인즉, 사업이 생각만큼 이익을 못 내고 있는 경우, 임대료 조정을 통해 거의 대부분 임대료가 상향조정되는데 처음부터 임대기간을 길게 약정한 경우 감당해야 할 임대료가 큰 골치덩어리로 작용할 수 있기 때문입니다. ‘임대차계약서’에는 임대료 조정을 위해 건물주와 임차인은 정해놓은 조정날짜의 3개월 이전부터 다음 조정날짜 이전까지 조정을 위해 협상을 하고 싶다는 의사를 통보하게 됩니다. 이 경우 통상적으로 건물주가 먼저 통보를 합니다. 건물주가 요구하는 인상폭이 5-10% 수준인 경우엔 임차인이 고려하여 비교적 쉽게 받아들일 수 있지만 경우에 따라서는 건물주 생각에 그동안 합당한 금액을 받지 않았기 때문에 이 번에 대폭적으로 인상한다고 통보함으로써 임차인이 동의하지 못해 결국엔 ‘임대차계약서’에 따라 임대료 조정을 위한 절차를 따르게 됩니다.

일반적으로 10% 이상의 인상을 요구할 때는 증거자료로서 감정평가서를 함께 보냅니다. 임차인 또한 이의를 제기하기 위해선 증거자료를 제출해야 하는데 임차인이 직접 비용을 들여 14일 이내에 새로운 감정평가사의 평가보고서를 받아 비교하게 됩니다. 어떠한 감정평가사(Registered Valuer)도 변화하는 모든 요소를 다 적용하여 완벽한 보고서를 만들수 없으며 비교자료를 얻는데에도 한계가 있기때문에 오차한계가 있기마련입니다. 문제는 의뢰한 감정평가사의 보고서를 보고 임대료 조정에서 유리한 위치에 있다고 자신했다가 오차한계가 너무 클 때에 난감해 하기도 합니다.

따라서 신뢰할 수 있는 감정평가사에게 감정평가를 의뢰해야 함은 기본입니다. 이러한 절차를 거치고도 서로 합의점을 찾지 못하면 종국엔 법원이나 중재재판소를 통해 중재토록 신청할 수 있으나 소요되는 비용이 최소 일만달러에 육박함으로 무엇이 최선인지 잘 숙고해야 귀중한 시간과 비용을 절약할 수 있습니다. (다음 호에 계속됩니다.)

본 칼럼은 뉴질랜드 법률에 대한 이해를 돕기 위한 글이며 독자 개개인을 위한 법률자문이 아님을 밝혀드립니다. 따라서 필자는 글의 내용에 대한 일체의 법적책임을 지지 않습니다.