최근 한국 특히 서울 경기를 포함한 중부 지방에는 단시간 내 쏟아진 폭우로 인해 엄청난 규모의 수해가 발생했다. 이로 많은 인명 피해와 더불어 많은 사람들이 정신적 물질적 고통을 받고 있다.

방송과 언론에서는 100년만의 폭우 피해라며 이와 관련한 소식을 연일 보도하고 있고 그 피해 규모 클 것으로 예상된다니 그저 안타까울 따름이다.

그러한 한편으로 어느 정도 재산 피해에 대한 수습이 되고 있는 지역에서는 집주인과 세입자간 재산 피해 보상 규모를 놓고 실랑이를 벌인다고 한다. 이에 따라 주택임대차상담실에는 폭우로 침수되거나 누수가 일어난 주택에 거주하는 세입자와 집주인 간 보수비용 부담문제에 대한 상담이 늘고 있다고 한다.

한 예로4개월 전 월세로 이사올 때는 도배장판이 깨끗했는데 비가 많이 오자 벽에서 물이 흐르고 천장에서 물이 떨어져 양동이로 받치고 있을 정도가 되었다. 만약 집주인과 세입자가 상호 동의 하에 임대차계약을 해지하기로 한 경우 집주인으로부터 이사비용과 중개수수료 손해배상을 받을 수 있는가 하는 질문 내용이었다.  

다른 예로는 2층에 세 들어 살고 있는데 이번 폭우로 인해 베란다에서 샌 물이 아래층으로 흘러내리고 있어 아래층 거주자가 이를 고쳐달라고 계속 요구하고 있으며, 고쳐주지 않으면 입은 피해에 대해 배상을 요구하겠다고 하는데 과연 세입자가 아래층이 입은 피해까지 책임져야 하는가 하는 질문 내용이었다.

요즘 부쩍 환경 따른 자연 재해가 전세계적으로 발생하고 있으며 뉴질랜드도 예외가 아니다. 이러한 상황에서 집주인과 세입자간의 재산 피해 및 보상 문제에 대해 늘 염두에 두고 있는 것이 바람직할 것이다. 가령 지난 번 크라이스트 처치에서 발생한 지진에 따른 재산 피해가 그 한 예가 될 수 있을 것이다.

만약 한국과 같은 상황이 이곳 뉴질랜드에서 발생하였다면 집주인과 세입자간의 책임과 보상은 어디까지 인지 살펴 보기로 하자.

주택 임대차 계약 (Tenancy Agreement)에는 집주인과 세입자의 의무와 책임 그리고 상호 권리에 대해 일반적인 내용을 담고 있다. 뉴질랜드에서는 전세 계약 개념이 없으므로 정해진 기간 (Fixed Term)의 임대차 계약 또는 일정 기간이 지정되지 않는 임대차 계약 둘 중 하나이다.

만약 한국과 같은 자연 재해에 따른 피해 상황이 발생했다면 세입자는 가능한 임대 계약을 빨리 해지하고 다른 집으로 이사 가길 원할 것이다. 당연히 매주 지불하던 렌트비도 내지 않는 것이라고 확신할 것이다. 과연 이것이 법적으로 가능한지 여부에 대해서는 정확하게 판단을 내려야 한다.

가장 우선적으로 고려해야 할 사안은 첫째, 과연 도저히 사람이 거처할 수 없을 정도 (uninhabitable)인지 여부에 대해 판단을 내려야 한다. 이것이 확인된다면 세입자는 집주인에게 2일짜리 통보를 하고 집을 비우고 나갈 수 있으며 해당 주택 임대차 계약을 해지할 수 있다.  (주택임대차법 59 조항 – s 59 of Residential Tenancies Act 1986).

만약 주택 피해 규모가 크지 않아 거처가 가능한 상태이나 다른 곳으로 이주를 원한다면 집주인에게 21일짜리 통보를 하면 된다. 단, 이러한 방법은 계약 기간이 정해 지지 않은 임대차 계약일 경우에만 해당된다.

가령 6개월 또는 1년으로 날짜가 임대차 기간이 정해져 있는 계약이라면 위와 같은 방법으로 계약 해지가 불가능하다. 경우에 따라 집주인과 상호 합의로 기간이 정해진 임대 계약을 해지하는 것도 방법이 될 수 도 있겠으나 원칙적으로는 불가능하다.

즉 피해 규모가 심하지 않아 거처가 가능한 상황에서 단지 더 이상 그 집에서 살기 원하지 않는다는 이유가 기간이 정해진 임대차 계약의 해지 사유가 되지 않는다. 그러므로 이 경우 세입자가 다른 곳으로 이사를 나가는 그렇지 않든 상관없이 계약 종료일까지 세입자로써 렌트 지불에 대한 의무가 지속된다.

대신 피해 상황에 맞는 보수공사를 집주인에게 요구 할 수 있으며 이러한 요청에 응하는 것이 집주인으로써의 임대차 계약상 의무 사항이다. 또한, 보수 공사가 마무리되는 동안 불편을 감수해야 하는 상황이므로 이에 따른 렌트 금액 조정을 요청해 볼 수도 있다.

이러한 재난에 따른 피해를 최소화하는 방법으로 첫째, 세입자는 항시 주택에 문제가 있는지 여부에 대해 눈 여겨 살펴볼 필요가 있다.

문제 발견에 대한 1차적인 책임은 세입자에게 있으므로 해당 문제점을 제 때 집주인에게 알려야 하며 집주인은 이에 따른 적절한 조치를 취해야 할 의무가 있다. 만약 집주인이 제 때 조치를 취해 주지 않아 더 큰 문제가 발생하거나 또는 앞서 두 번 째 예를 들어 설명한 한국 상황처럼 2차적인 문제가 발생할 경우 세입자로써 이에 따른 책임은 없을 것이다.

둘째, 세입자와 집주인 모두 각각의 입장에 해당하는 보험에 가입하는 것이다.

집주인의 경우 임대차용 주택 보험에 가입하는 것이 현명하다. 적절한 보험 내역을 상세히 알아 보고 가입하는 것이 바람직할 것이다.

세입자의 경우 일반적으로 집주인의 주택 보험이 세입자 개인 가재 도구 (가구, TV, 오디오, 세탁기, 냉장고 등)에 대해서는 보상해 주지 않으므로 별도의 가재도구 보험을 가입하는 것이 바람직하다.

누구도 자연 재해에 따른 인명 피해나 재산상의 피해를 원치 않는다. 그러나 요즘과 같은 상황이라면 재난 방지 시스템이 아무리 잘 운영되고 있어도 미리 피해를 예방하긴 쉽지 않다. 그러므로 지혜로운 방법으로 이러한 피해를 최소화 할 수 있도록 사전에 계획하고 준비하는 것이 필요하겠다.