박성진 변호사의 법률칼럼; 뉴질랜드 Lease 계약 시 유의할 점
일요시사
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2017.05.30 13:00
비지니스 매수인은 비지니스 중개사를 통하여 또는 직접 비지니스 매도인으로 부터 비지니스를 매입하게 된다. 이때 사업장에 대해 landlord와 Lease 계약을 하게되며 계약체결전에 Lease에 대해 미리 주의 깊게 살펴보아야 함은 두말할 필요가 없다.
여기에는 기본적으로 최초 Tenant 가 맺었던 Deed of Lease 뿐만 아니라 와 기존 사업장 세입자로서 여태까지 계약하였던 Deed of Assignment of Lease , Rent Review 나 Landlord로 부터 받은 편지 등 서류를 통하여 알 수 있다. 기존 비지니스를 하였던 매도인을 통해 위의 서류를 받아 그간 존재했던 Lease 조건을 살펴보고 미흡하다고 판단되면 비지니스 매도자와 비지니스 매입 계약시 조건부로 추가하여 Landlord로 부터 원하는 사항을 승인받는 조건부로 비지니스를 매입할 수 있다.
Lease 에 대해 어떤 점을 기본적으로 살펴보는지 알아보기로 한다.
첫째, Lease 기간이다. 가령 기본 리스기간이 있고 만료시 추가로 갱신할 수 있는 기간이 있는지 여부이다. 가령 2년리스 기간에다 추가로 2년을 3회에 더 갱신할 수 있으면 8년을 확보하게 되는 셈이다. 종합적으로 긴 기간을 Lease기간을 확보하면 Tenant로서는 안정적으로 사업을 할 수 있다. 그러나 긴 리스기간은 Landlord로 부터Rent 료가 올라 갈수가 있다.
둘째, 보증금(Bond) 또는 은행보증서(Bank Guarantee)가 있는지 살펴 보아야 한다. 만약 신용이 모자란다고 Landlord가 판단한다면 가령 2내지 3개월치 월렌트료에 해당하는 Bond를 Landlord 변호사 신탁(Trust)구좌에 예치할 것을 요구하거나 동 금액에 해당하는 Bank Guarantee를 요구한다.
세째, Landlord로 부터 Incentive나 Assistance가 있는지 살펴보아야 한다. 비지니스를 시작시 Shop 인테리어가 필요할 때 얼마간의 기간을 영업활동하질 못한다. 이때 그 기간만큼 Rent를 내지 않는 Rent Holiday 를 요구할 수 있다.
네째, 특별한 명시가 없는 이상 보통 Rent료에 대해서 매 2년 마다 조정이 이루어진다. 이때 렌트료조정(Rent Review)시 어떠한 방법으로 이루어지는지 알아야 한다. 여기에는 Market Rate(시장가) 와 CPI(소비자 물가지수) 를 적용하는 방법이 사용된다. 이외에 일정금액을 올린다든지 매년 몇 %로 올리는 방법이 사용될 수도 있다.
다섯째, Lease시 어떤 장비들이 사업장에 딸려서 Lease되는 경우가 있다. 여기에는 에어콘 시설 등이 있을 수 있으며 고장시 이에 대해 수리비는 누가 담당하는 지 파악하여야 한다.
여섯째, 사업장 운영에 들어가는 비용(Outgoing Expenses) 이 얼마인지 그리고 여러 상점들이 있거나 Landlord와의 부담율이 어떻게 나누어 지는지 알 필요가 있다. 여기에는 Council Rates, Insurance, Electricity, Advertisement fees cleaning fees 등이 있을 수 있고 Body Corporate가 있으면 이에 대한 비용(Levies)가 있을 수 있다.
일곱째, 영업시간(Trading Hours), 주차장(Parking Spaces) 및 창고(Storage Area), 공용구역(Common Area)가 있는지 그리고 이에 대한 비용이 있는지 알아보아야 한다.
마지막으로 재건축에 대해 조항이 있는지 (Demolition Clause)그리고 여타 Lease에 영향을 미치는 다른 조건들이 특별히 있는지 알아보아야 한다.
박성진 변호사, S.J. Lawyers,
연락처 (09) 880 0878, 021356413)
